理财师视角下的房地产投资

2022年，全国有超过60个城市调整房地产金融政策，加大对房地产企业金融支持力度，提高个人住房贷款额度、降低贷款首付比例等。2023年1月，央行、银保监会发布通知，对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

未来房地产行业发展趋势如何？投资者还要不要将“房子”作为投资对象？哪些因素将成为购房/投资的主要参考？

- 01 - 房地产市场的底层逻辑

通常来说，供求关系、M2放水、基础设施投资、土地稀缺、经济发展及结构等因素都会影响房价的上涨或下跌。但是，从这些年房地产行业的发展来看，并没有固定的因素或指标来限制房价的上限或者下限，上述那些都只是影响房价的间接因素。而直观影响房价的因素是市场热度和政策调控。

市场热度：市场热度决定房价高度。市场越热，房价越高；市场越冷，房价越低。

政策调控：由政府掌握开关，通过限购、限贷、税收等政策手段来调控房价。

图片来源丨CFP国际金融理财师认证培训课程

在购房/投资时，如何把握这两个直观因素呢？我们先从购房“三原理”入手。

第一、稀缺性原理

理解“稀缺性”时，不能只看房子某一方面的稀缺，如：景观、地段、教育资源等等，而是要看这个“稀缺”是否有人抢。典型的例子就是“学区房”，随着教育机制的改革，学区的概念发生改变，学区房的价值也会遭到稀释。

第二、相关性原理

交通、教育、生活配套、写字楼等都是影响房价的相关性因素。其中，新楼盘推出是影响房价的显性因素。通常新楼盘的开盘定价都会参考周边同水平楼盘的标价，如果持续没有新楼盘推出，升值空间就会得到限制。实际操作中，利用相关性原理主要看是否有拆迁政策、新的土地供应情况、大品牌开发商或地王项目推出。

第三、流动性原理

在我国的房地产行业存在三个事实，写字楼卖不过住宅、房价收入比出奇的高和租售比出奇的低。这三个问题对应一个答案：流动性越高，增值、保值能力越大。流动性和位置、户型、产权呈正相关。好地段、好户型、产权明晰、容易买卖的房子，就能有个好价格。

在过去30年波澜壮阔的房地产行业发展中，再不买，房价就涨了主导了整个买房逻辑。十九大后，房住不炒，让全民住有所居成为买房逻辑变革的“第一推动力”。

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因此，购房的目的不再是升值而是使用，不动产的价值是使用价值而不是投资价值。聚焦到房产投资上，要更多的看使用价值，即：用租金衡量的使用价值。

- 02 - 未来房地产市场的变量

在“房住不炒”的大前提下，房地产市场多有波折。然而从不断扩大的市场规模、各项政策扶持、租房市场多元化发展等趋势来看，我国房地产市场仍有很大的潜力。

第一、城市漂移

城市发展是有主轴线的，比如深圳是往西发展，北京则是向东延伸。顺应城市发展主轴的地域，房价会提升。较之以往，大规模迁移不会发生，但是基础设施建设、商务配套完善、局部发展政策释放会持续不断发生。

第二、资源的“聚集”与“飘散”

随着进一步的发展，城市化可以理解成城市的分化，在尊重客观规律的前提下，不同的城市定位不同，有的主打经济发展，有的侧重粮食安全、有的注重生态文明、有的重在军事安全。但从经济层面上，难免会出现有的好有的坏，此消彼长的状况。

目前来看，我国城市发展进入了整体框架已定，局部填充丰富的阶段。如：作为城镇规划的高阶形态的中心城市，在发挥政治、经济、文化、科教、金融诸多方面的引领、辐射、集散功能的同时，势必会增加资源的聚集效应。而资源聚集的地方房价会随之上涨，相对飘散的地方房价随之下滑。

第三、房产税

房产税不是什么新鲜话题，每隔一段时间就会有人提及，喊了很多年，至今未落地。从各国的房地产发展来看，征收“房产税”是早晚的事。不过，什么时候开始征收，如何征收尚无定论。但是，对于投资来说房产税对房地产市场的影响是个不能忽视的变量。

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房地产具有投资和消费的双重属性，在如今房产购买、投资逻辑发生根本改变的当下，一般家庭做居住规划，或者高净值家庭制定投资组合策略时，掌握基本的房地产市场底层逻辑和原理，从而对房价走势有所预判就显得十分必要。

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