“学区房”凉了，怎样进行合理的房产规划？

       8月25日，北京市教委在新闻发布会上明确，将深化推进义务教育学校校长教师交流轮岗工作。北京在推进教育“双减”政策上，将在全市开展大范围、大比例的干部教师轮岗制度，校长和多数老师未来将持续轮岗。

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　　教育资源均衡化

　　北京“学区房”市场会有什么变化？

　　房产具有居住属性，不过，在一、二线城市，房产原来还有一种衍生功能——购买“学区房”可以获得接受优质教育的机会。于是北京等城市的学区房被一炒再炒，有些家长不惜花每平米30万、60万甚至80万购买一破旧小平房，最终教育沦为家长经济实力的PK赛，与教育公平背道而驰。

　　这次北京市全市范围内的教师轮岗制度，不仅是教育改革的重要举措，可以促进区域内教育资源均衡，而且有利于进一步落实“房住不炒”，过去高价的“学区房”将逐步回归普通住房。预计未来可能会发生如下变化：

　　1．各大中小学名校“学区房”后续需求整体减弱，畸形“天价”将消亡；

　　2．同一区域内，不同学校“学区房”价格差距缩小，呈现“削峰填谷”态势；

　　3．同一区域内，居住环境好的社区将重新受到青睐；

　　4．区域与区域之间的房产价格取决于综合区位优势，教育资源只属其一；

　　5．教师轮岗制度的推行，其他各大城市“学区房”价格都会有所调整；

　　6．“学区房”不再成为房产售卖的噱头，住房满足居住需求才是硬道理。

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　　对未来房产规划将会有何影响？

　　1.从国家政策导向来看，房地产正回归消费属性

　　从北京目前的限贷和限购政策来看，购房受到户籍、社保等条件限制，需要有购房资格（如图2），而且首付款比例提高（如图2），最高贷款额度受限，CFP课程中对此有所总结。

　　图1来源自CFP国际金融理财师认证培训课程

　　图2来源自CFP国际金融理财师认证培训课程

　　2.个人持有和出售超过标准面积的房产成本加大

　　根据目前税收政策，个人出售房产需要缴纳增值税和个人所得税，在部分城市，对房产出租或超出标准面积或套数的出售征收房产税。

　　规划建议：基于以上分析，对于无自有住房的家庭，关注北京保障性住房政策，比如经济适用房、两限房、自主性商品房和廉租房等，争取享受政策优惠满足刚需，不在政策保障范围内的家庭可尽早购买小面积商品房；对于已经拥有多套住房的家庭，要长远规划，根据相关制度适时调整家庭资产配置。

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