买房or租房？掌握这两个方法帮客户轻松做决策！

　　01 年成本法

　　核算方法

　　年成本法是逐年对居住房屋的成本进行考量，不考虑长期居住时货币时间价值的因素。以自住而言，购房者的使用成本是首付款机会成本、房屋贷款利息与住房维护成本，而租房者的使用成本是房租与房租押金的机会成本，即：

　　租房年成本=押金×机会成本率+年租金

　　购房年成本=首付款×机会成本率+贷款余额×贷款利率+年维修费及税金-房价每年涨幅

　　比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算。

　　影响因素

　　租房—房租：若房租不断上涨，则租房年成本逐渐上升。

　　购房—贷款利率：购房后总价固定，如果贷款利率不变，随着每年还款，贷款余额逐渐减少，负担的利息逐渐降低。如果贷款利率变化，在同等情况下，房贷利息也会相应改变。

　　图片来源丨AFP金融理财师认证培训课程

　　02 净现值法

　　核算方法

　　净现值法是指，在一个固定的居住期间内，分别计算租房及购房的现金流量的净现值，比较租房和购房的净现值，净现值大的更为划算。

　　计算净现值时需要注意两点：第一，只考虑现金流量，机会成本不是实际现金流出，计算时不予考虑；第二，房贷计算的是本利平均摊还额。

　　图片来源丨AFP金融理财师认证培训课程

　　敏感性分析

　　折现率：即将未来有限期预期收益折算成现值的比率，对租购房的决策会产生重要影响，可对不同折现率水平做敏感性分析。

　　房价：未来的房价变化有不可预测性，也可做不同房价预期下的净现值分析。

　　其他影响租房购房决策的因素

　　房价成长率：房价成长率越高，购房者越有可能从房价差价中获利，因而购房越划算。

　　房租成长率：房租成长率越高，租房成本越高，相较而言，购房越显得划算。

　　居住时间：居住时间越长，购房越划算。

　　利率水平：利率水平越高，租房越划算。

　　机会成本率：若机会成本率低于房贷利率，则贷款成数越低，购房越划算。

　　房屋的持有成本：房屋的持有成本越高，租房越划算。

　　租房押金：租房押金越高，购房越划算。

　　年成本法和净现值法是单从金融理财的角度来为购房和租房决策提供参考，但每个人的家庭实际情况各不相同，在考虑购房和租房时的侧重点也有差异。因此理财师在为客户做购房与租房规划时，应该立足于当前市场，根据家庭和个人的真实需求来应用相关的理财知识。