年关将至，如何做一套“快准狠”的换房规划？

一、换房能力概算

当收入随着工资、经验和负担能力的提高而提高时，“换房”就被很多家庭提上日程。在换房时，需要考虑旧房能卖多少钱。

需筹首付款 = 新房净值-旧房净值=（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）

例如：

图片来源：AFP金融理财师认证培训课程

此时要考虑的是，手边可变现的资产有无90万元，以及未来是否有负担80万元房贷的能力；若没有为新房首付款做准备，则通常用旧房净值作为新房首付款。按6%的利率来算，贷款期限20年，每月以等额本息还款方式计算的月供额为5731元，如果考虑50%的储蓄用于偿还房贷的话，月收入应在11462元以上才可考虑换房。

理财师应提醒客户，购换房不是理财的唯一目标，若把所有的资源全部用于换房需求而耽误子女教育金或退休金的筹措，则应考虑准备充分前暂时租房或暂不换房。

二、换房步骤

实际上，不大可能同时完成一买一卖的换房规划，是先买后卖还是先卖后买，需要注意一些要点。

1、先买后卖

先买后卖要解决资金的缺口问题，即使只隔几个月，也要先借到一笔钱来缴首付款，且需要负担资金成本。

图片来源：AFP金融理财师认证培训课程

若无借贷渠道，除非在换房前已经积蓄了一笔钱足以支付首付款，否则换房时还是以先卖后买为宜。

2、先卖后买

先卖后买要解决居住的接续问题，在卖房后买房前，通常会存在无房可住的问题。除非两边买卖合约都已经谈妥，只差几天可住旅馆，否则还是要租房居住。如果租期不到1年，谈租约时可能比一般租约困难，或每月租金可能较高；若旧房卖给投资者而非自住者，可考虑售后回租，卖旧房后仍住在里面，付给购房者租金，直到搬入新房为止。

三、换房时需考虑的其他成本因素

1、房屋区位选择——住与行的成本

比较两个方案：一个是购买市中心公司旁住宅，100平方米，单价2.5万元，总价250万元；另一个是购买郊区住宅，100平方米，单价1万元，总价100万元。经计算，住与行的成本相加，市区住宅比郊区住宅每年多出5.7万元。此时要评估为节约交通的时间成本增加购房年成本是否值得。

2、换房其他相关成本

在进行换房规划时，还应该将以下几项成本加入期初费用一起考虑。

（1）中介费用

通过中介公司，租赁房屋一般要付一个月的房租作为中介费，购买房屋一般要付房价的1%~3%左右的中介费。

（2）装潢费用

花多少钱装潢，视个人预算与品位而定。毛坯房的房价较低，但需要花更多的费用装修，适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范围是：套内面积每平米1,000-2,000元。房价越高，装潢的投入也越高，可以按照房价的10%来估计装潢所需的费用。

（3）搬家费用

搬家费用相较其他费用而言不高，2,000元预算足够。

（4）契税

自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北上广深暂不执行二套房契税政策。）

（5）公共维修基金

公共维修基金一般为房屋总价的2%~3%。

综合起来，其他成本约占总价的15%左右，是一笔不小的负担。在换房规划中，这些成本应与首付款一起计入期初开销中。

购房、换房等居住规划对家庭资产负债状况与现金流会产生重要且长远的影响，决策之前需充分考量家庭的整体负担能力和长期的理财目标，万事俱备再瞄准下手。